حقوق هر شریک در ملک مشاع چگونه تعیین می‌شود؟

ملک مشاع چیست؟

به نقل قول از ماده ۵۷۱ قانون مدنی «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.»

در واقع در مال و ملک مشاع مالکان مشترکا و بدون تفکیک مکانی مالک مال هستند و نتیجه‌ی آن عدم انحصار تعلق یک جزء از ملک به یکی از شرکاست و در واقع مالکان همه با هم صاحب کل ملک هستند.

تعیین حقوق شرکا

سهم مشاع و در واقع سهم هر یک از شرکاء در اموال مشاع می‌تواند بر اساس توافق‌نامه کتبی نوشته شده در ابتدای کار و یا بر اساس درصد مالکیت در اسناد رسمی مشخص شود. در صورتی که اسناد مستند نداشته باشیم، ممکن است نیاز به مراجعه به دادگاه وجود داشته باشد.

شراکت افراد در ملک مشاع می‌تواند اختیاری (و به واسطه‌ی خرید) و یا غیرعمدی یا در واقع قهری (مثلا از طریق وراثت) باشد و یکی از اشتباهات رایج در خرید و فروش ملک نیز همین است که افراد توافق‌نامه‌های لازم را ننویسند.

دعاوی ملک مشاع

با توجه به این که افراد مختلف در ملک مشاع شراکت دارند، احتمال بروز اختلافات و دعاوی بالاست و این دعاوی معمولا شامل دعوی تقسیم، دعوی فروش سهم، دعوی اجاره ملک مشاع، دعوی تصرف عدوانی، دعوی تعیین تکلیف، دعوی رفع مزاحمت، و دعوی مطالبه سهم‌الارث می‌شوند. یکی از دلایلی که گرفتن سند رسمی برای املاک قولنامه‌ای بسیار مهم است همین است که چنین دعاوی‌ای به حداقل برسد و حل و فصل آنها نیز زمان کمتری به خود اختصاص بدهد و پیچیدگی‌های پرونده کم باشد.

اختیارات و حقوق افراد با توجه به سهم مشاع آنها در مالکیت مشاع

تمامی مالکان استفاده‌ی مشترک از ملک دارند و این استفاده باید با توافق یکدیگر باشد. همچنین منفعت حاصل از ملک باید بین شرکاء به‌ نسبت سهم مشاع آنها تقسیم شود. در رابطه با فروش اما، هر فرد می‌تواند سهم خود را به فروش برساند و این موضوع منافاتی با سهم مشاع و شراکت دیگران ندارد ولی به طور معمول شرکاء از حق اولویت خرید برخوردارند.

نحوه تقسیم‌بندی ملک مشاع به صورت عملی

در صورت تصمیم شرکا مبنی بر تفکیک سهمشان از ملک مشاع، موضوع باید از طریق تقسیم‌نامه یا تقسیم رسمی در اداره ثبت انجام شود. تقسیم عملی، به معنای مشخص‌سازی حدود فیزیکی هر سهم است که معمولا با توافق همه‌ی شرکا امکان‌پذیر است. در صورت عدم حصول توافق، امکان تقاضای تقسیم مال مشاع از دادگاه وجود خواهد داشت؛ دادگاه هم با بررسی متوجه امکان یا عدم امکان تقسیم مال خواهد شد و در صورت قابل تقسیم نبودن ملک، امکان صدور حکم فروش ملک و تقسیم قیمت حاصل بین شرکا وجود خواهد داشت.

عواقب تصرف بدون اجازه در ملک مشاع

بر اساس قانون، هیچ یک از شرکا حق ندارند بدون رضایت دیگران در ملک مشاع تصرف انحصاری یا تغییری انجام دهند. این کار احتمال منجر شدن به دعوای تصرف عدوانی یا مزاحمت حقوقی شود. بنابراین، حتی اگر یک شریک مالک ۹۰٪ از ملک باشد، برای هرگونه استفاده‌ی خاص نیاز به توافق با باقی شرکا دارد.

مسئولیت‌های مالی هر شریک در مال و ملک مشاع

هزینه‌هایی که برای نگهداری، تعمیرات یا هزینه‌های عمومی ملک صرف می‌شود، باید بر اساس نسبت سهم هر شریک پرداخت شود. این موضوع بویژه در املاکی مثل ساختمان‌های مشترک (مثل مجتمع‌های مسکونی یا تجاری) اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در صورتیکه یکی از شرکا از پرداخت سهم خود امتناع کند، دیگران می‌توانند از طریق مراجع قضایی یا داوری پیگیری دریافت این هزینه‌ها باشند.

حق تقدم در خرید سهم مشاع

یکی از حقوق مهم شرکا در ملک مشاع، حق شفعه یا اولویت خرید است. در صورتیکه یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، دیگر شرکا در شرایط برابر، اولویت خرید آن سهم را دارند. البته این موضوع در مواردی مثل املاک غیرمنقول بیشتر مطرح است و در برخی موارد طبق قانون مدنی و شرایط خاص ممکن است قابل اجرا نباشد. به همین دلیل، اطلاع‌رسانی دقیق به دیگر شرکا هنگام فروش ضروریست.

توصیه‌های حقوقی برای پیشگیری از اختلاف

برای جلوگیری از بروز اختلافات در مالکیت مشاع، بهتر است:

• در ابتدای شراکت، قراردادی مکتوب و رسمی تنظیم شود که شامل حدود سهم، نحوه‌ی استفاده، و روش حل اختلاف باشد.
• در صورت امکان، سند رسمی برای سهم مشاع اخذ شود تا در آینده امکان رجوع قانونی و اثبات حقوق ساده‌تر باشد.
• برای استفاده‌های خاص از ملک (مثلا اجاره یا ساخت‌وساز)، توافق کتببی همه‌ی شرکا دریافت شود.

جمع‌بندی

در ملک مشاع، هر شریک به اندازه‌ی سهم مشاع خود در مالکیت کلی ملک سهیم است، اما این سهم بدون تفکیک مکانی و به صورت مشترک با سایر شرکا اعمال می‌شود. تعیین دقیق حقوق هر شریک، هم در بهره‌برداری از ملک و هم در منافع حاصل از آن نیازمند توافق اولیه، ثبت رسمی و رعایت ضوابط قانونی است. با توجه به احتمال بروز اختلافات در چنین املاکی، آگاهی از قوانین مرتبط، تنظیم قراردادهای مکتوب و رسمی و همچنین مشورت با متخصصان حقوقی (بخصوص یک وکیل ملکی متخصص)، می‌تواند تا حد زیاد از بروز مشکلات جلوگیری کند و مسیر استفاده یا فروش سهم هر شریک را شفاف‌تر و قانونی‌تر سازد.